الأستثمار العقارى بين مستقبل قريب او بعيد

11:07 ص |

الأستثمار العقارى بين ... مستقبل قريب اوبعيد

س: حدثنا عن رؤيتك لمستقبل الأستثمار العقارى فى الفترة المقبلة ؟

"إن سوق العقارات في مصر هو الأكبر في الشرق الأوسط. حيث أن عدد سكان مصر يبلغ 90 مليون نسمة واحتياجات السوق تبلغ حوالي 350,000 وحدة سنوياً .

أ / على الشربانى
رئيس مجلس الأدارة

في مصر 600 ألف زواج سنوياً يحتاج لنحو 300 ألف وحدة سكنية، إضافة إلى 50 ألف وحدة تأتي من الطلب لاستبدال الوحدات القديمة، ما يعني أن السوق المصرية في حاجة إلى 350 ألف وحدة سكنية سنوياً، إضافة إلى الطلب الأجنبي، وكذلك الطلب من المكاتب والمصانع والمراكز التجارية.

وفى ظل الرؤية المستقبلية المتوقعة سواءا على المدى القريب او البعيد بدأت تبزغ مؤشرات لانفراجة نسبية للسوق العقارى خصوصا مع اصدار حفنة من التسهيلات واصدار اللائحة العقارية الجديدة التى اصبحت اكثر مرونة وفاعلية من سابقتها مع توجيهات معالى السيد الدكتور / وزير الأسكان والسادة نواب معاليه مدعمين بأعضاء شعبة الأستثمار العقارى بالغرفة التجارية وهذا بالإضافة الى عدم تشبع السوق حيث حدث انخفاض فى المنتج العقارى على مدار العامين السابقين اكثر من 47 %. وفى المقابل انخفضت نسبة الطلب على العقارات بنسبة اقل حوالى 20% وتم تعويض جزء كبير من هذه النسبة عن طريق العشوائيات التى قضت على ما يقرب من 50 الف فدان من اجود الأراضى الزراعية ولكن مبانى دون مواصفات ولا قياسات

واشير إلى أن المشكلة فى مصر تكمن فى الفجوة بين النمو السكانى والنمو العمرانى المخطط، مطالبين بضرورة العمل على تغيير ثقافة المجتمع، للتأكيد أن السكن ليس أبديا، ومن الممكن تبدله، وهذا ما يعرف بـ "الحراك السكانى"، مؤكدين ضرورة أن تكون هناك ثورة فى التشريعات تواكب الثورة السياسية التى حدثت، لإعطاء تطمينات للملاك.

وبدات الخريطة العقارية تتضح بخروج شركات ودخول اخرى وان كان الشركات العريقة هى التى سوف تسطيع ان تستمر بل وتنمو .

س: هل فعلا السوق العقارى حاليا نقطة ضعف ام نقطة قوة فى جسد الأقتصاد المصرى ؟

الاستثمار العقاري هو أحد اهم ركائز الأقتصاد المصرى وظهر هذا جلياً في مصر الفترةالأخيرة

حيث أصبحت مصر مصدر هام لجذب الاستثمار واالمستثمرين وخاصة في مجال الاستثمار العقارى خاصة وان نسبة النمو كانت 5.3 % فى عام 2010 كان نصيب الأستثمار العقارى منها حوالى 13.2 % مع العلم ان الأستثمار العقارى يعتبر القاطرة الأساسية لدفع الأقتصاد المصرى للتحسن والتعافى حيث تعتمد علية 90 صناعة وحرفة مكملة كما يعمل فى هذا المجال2.7 مليون عامل مؤمن عليهم بالإضافة الى 4.5 ملايين عامل بدون تعاقدات او تأمين باجمالى7.2 مليون عامل بخلاف العاملين فى الصناعات التكميلية كما ان المصريين اتجهوا خلال الفترة الأخيرة إلي الاستثمار في العقارات بسبب انخفاض قيمة الجنيه أمام الدولار،وعدم استقرار البورصة لأنهم يرون أن قطاع العقارات هو الأكثر أمناً لمدخراتهم في كل الأحوال.

س: هل ما زال يمتلك مقومات النجاح ؟

نعم ما زال السوق العقارى يمتلك مقومات النجاح والدليل على ذلك المزادات التى اقامتها هيئة المجتمعات العمرانية فى الفترة الأخيرة ووضح منها جليا تهافت المشترون على شراء الأراضى بصورة غير مسبوقة

س : هل ستحدث انتعاشة قريبة فى السوق العقارى ولماذا ؟

فعلا اتوقع حدوث انتعاشة بالسوق نتيجة قلة المعروض بالمقارنة بالطلب مما يعنى زيادة المنتج بالأضافة الى دخول شركات جديدة فى المنافسة بفكر جديد .

س : حدثنا عن مشروعاتك واين تقع وميزاتها وهل تنوى البدء فى مشروعات جديدة فى الفترة المقبله وما نوعياتها وما هى الشريحة المستهدفة ؟

بدات الشركة بتشييد عددمن العمارات السكنية فى مناطق متعددة ثم تبعناها بالمشروعات السكنية الضخمة التى تنوعت بين سكنى وسياحى وادارى وتجارى وترفيهى وهى على سبيل الحصر :

مدينــة تبــارك السكنية – بالمعادى

ابراج المعادى كاونتى – المعادى

ابراج المعادى ساندرى

كمبونــد فيلات المعــادى هايتــس – بالمعادى

مجمع بيتـــى السكنى – السادس من اكتوبر

منتجع فانتازيـــا اورنج – راس سدر

مزارع جنات طريق مصر - الأسكندرية

واحدث مشروعانتا مشروعات :

1- مشروع ناينتى افينيو – التجمع الخامس 90 avenue

مشروع سكنى تجارى بشارع التسعين التجمع الخامس بمساحة 200الف متر مربع بموقع متميز امام الجامعة الأمريكية ويتكون من مجموعة من 1500وحدة سكنية مميزة ووحدات تجارية داخل مول تجارى عالمى

2- مشروع ذا جروف

مشروع فيلات ومول تجارى بالكيلو 47 طريق مصر اسكندرية الصحراوى بمساحة 140الف متر اكثر من 200فيلا ومول تجارى به اكثر من 150محل على الطريق مباشرة

اما خارج القطر المصرى فقد بدأت الشركة فى تشييد وبناء مشروع اعالى الرياض بمدينة الرياض بالمملكة العربية السعودية فى ظل شراكة سعودية مصرية .

س : ما هى اهم مشاكل القطاع العقارى الأن ؟

ندرة الأراضى وارتفاع اسعارها ولقلة المنتج وارتفاع اسعار الخامات ( 30% زيادة ) وارتفاع تكلفة القوى العاملة (20% زيادة ) من المتوقع مع الأستقرار الحالى ان تزيد االأسعار بصورة سريعة انعكاسا للوضع الحالى خصوصا مع تنامى رغبة المستثمرين الأجانب فى اعادة ضخ الأستثمارات او فى بدء مشروعات جديدة عن طريق مستثمرين جدد ، حيث ان مصر دائما وستكون دائما ان شاء الله ارضا خصبة ومباركة ابد الدهر .

س : ما هى مطالب المطورون من الحكومة الحالية ؟ .

الأمن – الأستقرار – التخطيط السليم – فتح المجال للمستثمرين – طرح اراضى بأسعار مناسبة – الحد من ارتفاع اسعار الخامات – اعادة الجدولة ورفع الفوائد للشركات المتعثرة - تفعيل دور الهيئة فى تجهيز الأراضى وطرحها للمستثمرين لخلق مجتمعات عمرانية حديثة - تفعيل التمويل العقارى وتسهيل اجراءاته - القضاء على نشاط العشوائيات الذى تفشى فى الفترة الأخيرة - تطوير التراخيص وانهاء المعاملات فى اسرع وقت و اخيرا وليس اخرا التسهيل فى الأجراءات فى كل ما سبق

و نتمنى ان نراه فى المرحلة القادمة لتعود مصر الى مكانتها العربية و العالمية نبراسا ومناره للحضارة الأنسانية كما كانت دائما.

س: فى حال استمرار الأرتفاع فى اسعار مواد البناء ما و التأثير المتوقع على السوق العقارى وهل ذلك سيؤدى الى ارتفاع الاسعار فى الفترة المقبلة ؟

فى حال استمرار ارتفاع اسعار البناء سترتفع اسعار الوحدات الى اكثر من الضعف مما يؤدى الى سقوط المزيد من الشركات الضعيفة وزيادة البطالة .

واتوقع ارتفاع أسعار العقارات بنسبة 20% بسبب ارتفاع أسعار مواد البناء وبخاصة الحديد والأسمنت .

س : هل يوجد طلب على الاراضى والمشروعات حاليا ؟

نعم يوجد طلب على الأراضى والمشروعات حاليا ولكن بنسبة اقل من عام 2010

س: هل تطالب بطرح اراضى جديدة وما هى نوعية المشروعات المطلوبة

يجب طرح اراضى جديدة لمشروعات متكاملة واعنى بالمتكاملة ان يتوفر بها جميع الخدمات من مرافق ومدارس ومستشفيات ووسائل نقل ومواصلات ومصانع ........

.يفضل ان يتم الأتجاه الى خارج الوادى لتقليل الكثافة السكانية وخلخلتها فى العاصمة وما حولها والأستفادة من الأراضى ويوجد مشروح مطروح حاليا هو مشروع مدينة العلمين المتكاملة

س : هل سيعود الطلب على الأسكان الفاخر مرة اخرى ؟

الطلب موجود على الأسكان الفاخر ولم يقف ولكن بنسب اقل ووحدات اصغر حجما

س : هل توجد قوة شرائية كبيرة فى السوق ؟

يوجد بالفعل قوة شرائية عالية خصوصا فى ظل ارتفاع اسعار الدولار وتذبذب البورصة

س: لماذا لا تتجه الشركات للأسكان لمحدودى ومتوسطى الدخل فى ظل الأحتياج الكبير لهذة النوعية ؟

فى ظل ارتفاع التكلفة للمواد الخام والأيدى العاملة وايضا لارتفاع اسعار الأراضى وعدم طرح اراضى جديدة كل هذه الأسباب جعلت من الصعوبة بمكان اقامة وحدات لمحدودى الدخل منخفضة التكاليف . لذا وجبت ضرورة تدخل الحكومة لطرح اراضى ذات اسعار خاصة وكذا دعم المستثمرين لاقامة مثل هذه الوحدات (مثل المشروع القومى للأسكان ).

س: كيف يتم تحديد فئة العملاء المستهدفين ؟

عن طريق الدراسات التسويقية الحديثة التى تعتمد على العلم والأحصائيات والاستقصاءات الحديثة التى تحدد نوعيات العملاء

س: هل عزفت البنوك عن تمويل المشروعات وهل تطالبها بإقراض الشركات العقارية ؟

نعم عزفت البنوك بالفعل عن تمويل المشروعات ومن بين 39 بنكاً عاملة فى السوق يقدم 18 فقط منتج التمويل العقارى بعدة برامج وتسهيلات مختلفة ولكن تحت قيود واجراءات معقدة وبنسبة بسيطة وكان من المفترض ان يرتفع العدد إلى 23 بنكا ولكن احداث الثورة عطلت 5 بنوك عن طرح منتجاتها.

كما يواجه الرهن العقارى بمصر تحديات كبيرة بعد الثورة نتيجة انخفاض الطلب على التمويل وصعوبة الاجراءات البنكية المتشددة وغياب التشريعات المنظمة.

وان مفهوم القروض العقارية يجب ان يعاد دراسته بصورة علمية متوازنة فليس من المعقول ان يتم الأقراض لشراء سيارة مثلا ولا يتم الأقراض لشراء عقار مع العلم ان العقار لا يتحرك وقد سبقتنا الكثيرمن الدول فى هذا المجال عن طريق التخصص حيث ان المطور يقوم بالتشييد فقط ويتم التعاقد مع شركات تقوم بالتسويق وبنوك تقوم بالتمويل كل على حدى

ويجب ان يكون التمويل طويل الأجل وان يكون بنسبة محددة ثمن العقار (ليست تمويل 100%) حتى لا يحدث ما لا يحمد عقباه مثل الفترة 1999الى 2003 فى شرق اسيا او فى عام 2008 فى امريكا

س: اى طرق ترى افيد وافضل لطرح الأراضى على المستثمرين ؟ المزادات – حق الأنتفاع – المشاركة – التخصيص ؟

ممكن طرح احدى هذه الاقتراحات :

-المزادات تدرس بعناية حتى يتم منع المضاربات

-التخصيص ولكن مع دراسة سعر السوق العادل

-المشاركة تفيد الجانبين الحكومى والخاص

س : هل تؤدى التسويات التى تتم حاليا مع المستثمرين لانفراجة فى السوق العقارى ؟

نعم التسويات التى تتم حاليا سيكون لها اثرا ايجابيا معنويا ان الحكومة متفهة لموقف المستثمرين وانه سيمنح السوق استقرارا وتشجيعا للمستثمرين الأجانب على العودة اما التأثير المادى فيتلخص فى توفير سيولة للبناء وايضا تحافظ الدولة على استمرار المستثمرين فى الألتزام بالسداد

س : هل السوق العقارى جاذب للاستثمارات العربية والاجنبية ؟

نعم السوق العقارى المصرى جاذب للاستثمارات العربية والاجنبية لانه برغم زيادة اسعار الاراضى والخامات تعد مصر من افضل الاسعار فى المنطقة وحتى بعد الضرائب وغيرها من رسوم وخلافة بالأضافة الى حرية التملك للأجانب والأخوة العرب .

وتمنى من الله الأمان والأستقرار لمصرنا الحبيبة